前言:在地产公司智慧化转型与AI公司商业化落地的大背景下,世茂集团与云知声,双方从「相遇到联姻」的故事,也是当下AI与传统产业融合的一个缩影。
对于房地产行业而言,简单粗暴「卖房子、挣快钱」的时代已经结束了。
国家统计局最近公布的一个数据十分耐人寻味,2019年上半年,我国商品房销售面积 75786万平方米,同比下降 1.8%,并且整个第二季度连续下滑。从细分场景来看,住宅、办公楼、商业营业用房销售面积也全部下滑。
数据来自国家统计局网站
连续半年商品房销售面积的负增长,更反衬出近两年房地产行业的「恐慌」。2017年以来,随着房地产从增量市场转为存量市场,不少地产商甚至在内部喊出「活下来」。
而关键就是转型,由卖房子转变为提供服务品质,由对物的管理变为对用户的运营,从而带来更大的增值空间。
于是乎,物业开始从后台走向前台,智慧化更成为地产追逐的对象。这一理念下,恒大、万科、碧桂园等地产大鳄纷纷涌入智能化浪潮,打造智能家居,构建智慧社区。
其中世茂集团就是这一转型浪潮中的一朵浪花。它是一家颇为「均衡」的地产公司,旗下业务涉及住宅、酒店、办公楼、主题乐园、商业中心、物业、教育、金融等,手握世茂房地产和世茂股份两家上市公司,总市值超 800亿。在 2018年的房地产销售额排行榜中,世茂房地产以 1761.2亿位居第 11位。
刚好走过 30年历程的世茂,从去年开始,开启了系统的地产智慧化实践,并完成了从 0到 1的跨越,率先实现酒店场景的智慧化;接下来迎接它的将会是一场更为深刻的转型,将智慧化扩散到每个业务场景,并取得规模化。
在智慧化转型的关键时刻,世茂集团还与云知声成立一家合资公司——云茂互联,以期在地产智慧化上实现更大的野心。
第一块试验田
为了系统的开展地产智慧化,世茂集团去年特意成立了世茂物联网公司(以下简称「世茂物联」),它可谓是整个世茂体系中的科技「独苗」,接揽集团所有智慧化的工作,并参与到各业务线的实践中。
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛有过一个形象的比喻,如果把世茂集团比作一架飞机,那么住宅业务就是机体,办公和酒店业务就是两翼,物业则是尾翼。
世茂智慧化的探索也正是围绕这架「飞机」展开,摸着石头过河,在实践探索与思考中,他们找到了第一块试验田。
最初世茂物联把尝试的触角伸向物业领域。世茂物联副总经理刘军解释道,随着地产商向品质服务转型,物业公司首当其冲,必须从原来简单的物业管理变为服务的管理。而新一代的 90后 00后更流行「宅」文化,更关注有限空间内的生活品质,原来的物业管理体系很难支撑。另一方面随着劳动力成本越来越高,世茂也希望在降低成本的同时,提高服务与效率。
但随后世茂发现,物业行业是一个周期较长,并且标准化程度较低的场景,并不是最优的探索场景。
世茂开始尝试从另一个视角空间维度,来思考将空间、服务和人联系在一起。进而,他们发现空间中标准化程度最高的是酒店场景,接着是办公、地产等场景,而物业则排在最后。相对标准化的空间意味着场景更加可控,可以布局一整套完整的智慧化解决方案,更适合最先落地。
从去年 12月开始,经过大约一个多月的评估,世茂物联最终选定酒店场景作为第一块试验田进行智慧化落地。
然而大多数企业尝试智能化的路径,往往是先选择一个单点场景,比如做个人脸识别门禁,然后再一步步落地,世茂并没有这么做。
刘军称,当时世茂内部已经完成了一部分智能家居设备的开发,当时面临的一个重要问题是如何跟用户建立联系,即打造一个什么样的人机交互界面。
传统的智能家居 APP或者小程序类的方式显然不符合地产商的诉求,就如同大家住在地产商开发的住宅中,然而交互界面是手机,账号体系在 BAT等互联网公司手中,地产商和用户实际并没有太多交集。借着智慧化,地产商也希望拥有用户的账号体系。
此时人工智能带来的新的交互方式走进他们的视野。经过一番考虑,世茂物联选择带屏智能音箱作为人与智能设备、服务的交互界面。打造交互中心可谓是世茂落地智慧化的第一役。
在 AI能力方面,世茂与云知声合作,整合云知声的语音交互能力与智能家居方案,并整合世茂酒店的 RCU(客房控制)系统与基础的物联协议,打通客房控制与酒店服务,在酒店场景落地了一款带屏音箱,取名为「小茂小茂」。
第一个「吃螃蟹」的是世茂旗下成都茂御酒店。今年 3月份前后,世茂物联便尝试将智慧化能力落地茂御酒店,并围绕客人从入住到离店的全流程进行智慧化探索。
当客人进入酒店,在前台办理好登记后,不再需要传统的房卡,人脸就是一张虚拟房卡,进电梯进客房,只需要刷脸就可以进入。
在房间内,你可以用语音交互控制全屋的智能家居,并且支持场景化、模糊化的自然语言,比如对智能音箱说「我要睡觉」、「我要洗澡」等,它也可以识别意图并完成任务。
客房控制外,世茂还重点打造了酒店服务,比如你可以直接问智能音箱健身房在哪里,以及获取酒店相关信息。你还可以告诉智能音箱送一个牙刷过来,不一会,机器人就会屁颠屁颠坐电梯来到你的门前,并把牙刷送给你。
「它还可以开发票,办理 check out(结账退房),并且酒店系统都支持中英双语交互」,刘军补充道。
经过 1个多月的部署,到今年 4月份,成都茂御酒店的 30多间客房全部改造完毕。当时世茂集团的一众高管都前来试住「验收成果」。这一智慧化改造最终获得整个集团管理层的认可,也给世茂物联的智慧化探索吃下一颗「定心丸」。
之所以从交互界面做起,刘军道出了这背后的思考:一方面,他认为人类生活的一个核心就是交互,如何提升交互的体验,让交互变得愉悦有温度,才能够提升人的生活品质。另一方面无论是空间的服务、设备的服务还是人的服务,需要有一个载体来承载这些服务,带有语音的交互屏则是一种更好的呈现方式。
即使到现在,世茂也在不断打磨交互中心的能力,比如当你对「小茂」说「我要睡觉了」,言下之意是关闭卧室的灯,但如果它把客厅的灯也同时关掉了,假如客厅有人,就会带来不好的体验,智能音箱要具备这种就近操作的空间属性。
现在一谈起世茂的智慧化,集团内外的一个重要认知就是「小茂小茂」,表现在冰山之上的是一台带屏音箱,而在冰山之下则承载着世茂的多元服务。
从交互中心到酒店场景落地,世茂完成了智慧化的从 0到 1。
地产公司与AI公司的「联姻」
世茂集团智慧化过程中,有一个关键节点,是今年 3月与云知声达成战略合作协议,双方成立一家合资公司——云茂互联,探索「智能+」在房地产行业的创新应用。
云茂互联的背后,一方是地产公司智慧化转型对 AI技术的渴求,一方则是 AI公司对场景落地的不懈探索。双方从「相遇到联姻」的故事,也是当下 AI与传统产业融合的一个缩影。
云知声最早在 2014年就叩开了智能家居的大门,当时通过语音模组切入白电与厨电市场。近 5年来,它不断扩展智能家居的落地边界,从智能单品(语音模组)到打造家庭交互入口 Pandora(带屏智能音箱),再到场景解决方案。
2018年云知声开启智慧酒店场景的探索。云知声创新事业部总裁陈吉胜谈道,在智能家居的实践中,公司意识到全屋智能才是智能家居的归宿,当下各个厂商都在打造自身的全屋设备,但问题是用户不可能只用一家的产品。
能否有一个场景可以使用统一的设备?此时酒店场景就呼之欲出,它的场景相对标准,并且客房装修由酒店一方主导。另外,他认为相比家电厂商、手机厂商等,「全屋智能的终局是房子的建造者」,地产商更适合做这件事情。
2018年 11月底,云知声与世茂集团双方开始了尝试性的接触,12月份就更进一步展开了尝试性的合作。
陈吉胜介绍道,当时世茂物联总经理孙岩直接拿出自己的办公室,让云知声改造为酒店样板间。「我们拿着斧头、钢锯在样板间改造,换上了智能灯、智能窗帘各种各样的设备,还在样板间实现了小茂音箱的核心功能。」
酒店场景外,云知声还围绕世茂的家居场景、办公场景、主题乐园搭建了相关的 Demo,前后仅用时一个多月。
云知声的效率与智能化体验获得了世茂集团的认可,双方也在这一过程中建立了信任。紧接着双方开始洽谈合资公司的事情,从谈判到最终走完法律流程,仅用时一个半月。
合资公司双方的高管
在大公司,走一个合同或流程往往要按一个季度算。世茂集团与云知声落地合资公司的进展可谓迅速,这一定程度也反应出双方对 AI+地产落地的迫切性。
双方之所以能实现从合作到「联姻」的跨越,从世茂集团的角度看来,在地产智慧化上,世茂更聚焦物联网的布局,缺乏核心 AI技术的支撑。考虑到 AI是一个需要基础研发和长时间积累的过程,世茂并没有选择自建 AI团队,而是采取合作的方式进行智慧化。
在世茂看来,由于早年的实践,云知声在 ToB市场有较为深刻的认知,有较为成熟的语音平台和智能家居的解决方案,另外其「云端芯」的纵向整合能力也让解决方案的成本更优。
作为一家 AI公司,除了双方的契合度外,云知声更看重世茂集团的「均衡性」。与其他地产公司不同,世茂旗下的业务更加多元,涉及住宅、酒店、办公楼、主题乐园、商业中心、物业等,加上世茂本身的体量,可以为云知声提供一个充分的 AI落地空间,从而构建在地产多元场景下的通用 AI能力。
云茂互联目前已有近 40人,包含研发人员、项目实施团队、产品团队、商务团队等,整合了双方的技术资源和对地产行业的经验,面向世茂集团以及第三方输出智慧地产解决方案。其注册资本为 1000万人民币,在资本构成上,云知声占比 51%,世茂占比 49%。
值得关注的是,云茂互联并非只服务与世茂体系,它还将形成的方案向市场输出,在地产智慧化转型的关键期,以谋求更大的市场规模。
合资公司的第一仗就是成都茂御酒店的智慧化改造。目前它已经实现 7家酒店的智慧化,涉及客房改造 1000多间,其中四家酒店来自世茂集团,还有三家来自第三方酒店,智慧酒店正迎来规模化落地。
从 1到 N的智慧化探索
4月份以来,围绕世茂集团的多元业务场景,世茂物联与云茂互联搭建了集团的中台,以及中台之下的各个业务系统。
在中台层面,世茂将用户 ID和业务数据进行整合,以一个统一的中台支撑各个业务场景。世茂也与各个业务进行深度沟通,迈出了从 1到 N的智慧化探索。
在社区住宅场景,世茂围绕人的出行、生活构建了智能停车场、人脸识别门禁、刷脸梯控、智能安防监控、智能互动大屏、全屋智能等应用。其中智能监控与门禁系统颇具特色。
智能监控分为公区和室内场景。在公共区域,摄像头会监控一些特定区域,比如监测是否有行人摔跤,是否有儿童落水,是否有人乱扔垃圾等,当摄像头检测到小朋友摔倒或者进入危险区域,系统会通过 AI进行判断,自动发出警报提示,并触发一个工单,要求相关人员前往处理。在室内场景,摄像头可以进行婴儿啼哭监测和老人落床监测,一旦机器识别到危险信号就会向家人发出警报,并通知医疗人员进行救助。
另外,快递小哥是社区的常客,如何方便他们通行的同时保障社区安全就成了一个问题。世茂则通过门禁系统管理快递小哥,当用户下了外卖订单后,可以把从社区到门前的所有通过权限开放,快递小哥通过刷脸或者二维码可以实现自由通行。
围绕酒店与办公楼,世茂重点打造了能耗管控系统。比如空调的许可温度在 7~45度之间,上下工作区间相差很大,这导致大量能耗的浪费。世茂开发了空调节能系统,让温度控制在较小的区间内,既保证设备的稳定运行,还能使节能效果达 70%以上。
在办公场景,世茂还打造了会议室管控系统,来优化会议室的利用效率。比如小组预订会议室后,通过刷脸可以进入会议室,会议室可通过抓拍机统计参会人数,假设该小组预订了一个十人会议室,但仅有三人参与,系统就会提醒预订者会议室使用不合理。
目前围绕各个业务场景,世茂已经陆续形成场景解决方案,正在逐步落地过程中。世茂物联副总经理刘军称,到今年 10月份左右,这些智慧化应用会在几个项目中完全落地。
在这一过程中,世茂集团也形成了一套智慧化策略,核心的物联网部分自主研发,AI能力主要由云知声提供,而在整个地产智慧化的产业链条中,世茂也与中国联通、阿里云、商汤等合作伙伴展开合作。平台与合作的思维开始在内部深化。
与此同时,地产的长周期属性,也决定了智慧化落地是一个相对缓慢的过程。比如酒店的智慧化改造不能影响旅客的居住,必须到了一定的装修年限,才能停业进行改造;新落地的地产项目,从样板间到实际交付,往往也需要 1~2年时间。
近期世茂集团也公布将在深圳龙岗投资 500亿,建设一个包含公寓、酒店、办公、商业的智慧综合体,5G、AI、IoT、自动驾驶等都落地园区,但建成交付仍需时日。
结语:来自地产内部的挑战
2017年以来,房地产行业由增量市场逐步变为存量市场,传统简单粗暴挣快钱的时代已成为过去时。
地产商纷纷开启智慧化转型,靠技术的力量来提升效率降低成本,靠智慧化带来更优质的服务,进而为房地产带来增值空间。甚至本地服务的探索,可能会形成新的商业格局,但一切都是未知数,一切仍需探索。
但在智慧化实践中,地产行业面临的最大挑战往往不在于技术,而在于自身的惯性思维。
传统地产行业习惯于外包,往往借助外部力量成事。相比自身打磨产品,行业更愿意去买一个成熟的产品。但地产智慧化的实践是一个系统工程,平台的搭建、用户的运营意味着地产商要投入更多的精力与资源,良好的服务体验需要在特定场景中去不断打磨。这都决定了地产公司需要摆脱原有的思维模式,真正从内部拥抱智能化,真正参与到智慧化的实践中。